2025 환매조건부매입 재도입! 미분양 해소 위한 정부의 승부수

 

정부가 12년 만에 환매조건부매입 제도를 다시 꺼냈다.

요즘 부동산 시장, 특히 지방 미분양 상황이 심상치 않다.

공급은 넘치는데 실수요는 줄어들고 있다.

건설사 입장에서는 완공을 해도 팔리질 않으니 자금이 막힐 수밖에 없다.

결국 공사 중단, 부도, 연쇄 위기가 우려되는 시점이다.

 

정부는 여기에 먼저 손을 뻗었다.

건설사에게 자금을 주는 대신, 주택을 '잠시 맡아주는 방식'이다.

이게 바로 환매조건부매입이다.

돈은 빌려주지 않지만, '사줬다가 다시 되파는 조건'으로 안전장치를 만들어주는 셈이다.

 

환매조건부매입이란? 아주 쉽게 설명해볼게요

 

환매조건부매입, 말만 들으면 어렵지만 원리는 간단하다.

정부 산하의 HUG(주택도시보증공사)가 건설사의 미분양 주택을 일시적으로 매입한다.

건설사는 1년 안에 이 주택을 다시 사가는 조건이다.

즉, 돈은 당장 주지만 책임은 건설사가 지게 되는 구조다.

 

매입 가격도 전액이 아니다.

분양가의 50% 정도만 정부가 우선 지급한다.

건설사는 이 돈으로 자금을 돌리고, 1년 안에 다시 환매하는 조건이다.

정부는 집을 소유하려는 게 아니라 시장 흐름을 잠시 도와주는 역할에 가깝다.

 

이 제도는 사실 2008년 글로벌 금융위기 때도 등장했었다.

그때 효과가 있었기에, 이번에도 다시 꺼낸 것으로 보인다.

 

이번 정책, 뭐가 다른가요?

 

이번 환매조건부매입의 특징은 세 가지로 정리된다.

항목	내용
매입 대상	준공 전 미분양 주택 (지방 중심)
지원 규모	총 1만호, 3년간 단계적 시행
환매 조건	1년 이내 건설사가 재매입

 

우선, 정부가 직접 손해 보지 않는 구조다.

건설사가 사전에 조건을 동의하고 들어오기 때문에 책임 전가가 어렵다.

또한, 지방 중심의 타겟팅으로 효과를 극대화하려는 의도가 있다.

서울이나 수도권엔 아직 필요성이 낮다는 판단이다.

 

무엇보다 이 방식은 자금이 막힌 중소건설사에게 즉시 도움이 된다.

공사는 멈추지 않고, 일자리는 유지되고, 시장도 안정된다.

이 모든 걸 정부 예산을 최소로 쓰면서 해낸다는 점이 핵심이다.

 

건설사와 시장, 반응은 어때요?

 

현장 분위기는 일단 긍정적이다.

요즘 PF대출도 막히고, 공사비도 오르니 중소건설사 입장에서는 반가운 제도다.

실제로 이번 추경에는 브릿지론과 리츠 기반 금융 지원도 포함됐다.

 

정부는 약 3,000억 원을 리츠 자금으로 출자할 계획이다.

이 자금을 활용하면 최대 1,000억 원까지 저금리(5~6%) 대출을 받을 수 있다.

건설사당 대규모 현장 지원이 가능해지는 셈이다.

 

이처럼 단기 유동성을 확보할 수 있는 수단이 동시에 열렸다.

건설사는 살고, 미분양은 줄고, 시장은 안정을 찾는다.

일석삼조인 셈이다.

 

한국은행도 RP매입 정례화 예고!

 

건설시장만 움직이는 건 아니다.

한국은행도 단기 자금시장에 적극 개입하고 있다.

최근 들어 RP(환매조건부채권) 매입 규모를 크게 늘렸다.

 

• 6월 13일: 100조 원
• 6월 18일: 120조 원
• RP금리: 2.823%, 기준금리(2.75%)보다 높음

 

한은은 이를 정기적으로 운영하겠다고 밝힌 상황이다.

이는 시장 불안을 조절하려는 의도로 해석된다.

환매조건부매입과 RP 매입이 동시에 작동하면,

건설·금융 시장의 심리 안정 효과가 상당할 수 있다.

 

마지막으로, 지켜볼 포인트

 

물론 이 제도가 모든 문제를 해결하진 않는다.

건설사가 환매를 못 하면 HUG가 떠안아야 하는 리스크도 있다.

실제 수요 없는 지역에 무리하게 공급했다면, 결국 다시 미분양으로 돌아갈 수도 있다.

 

하지만 이번 제도는 시장에 ‘기회를 준다’는 점에서 의미가 있다.

무조건 살려주는 게 아니라, 환매라는 조건을 붙였기 때문이다.

 

앞으로 이 세 가지를 유심히 보면 좋다.

 

1. 지방 미분양이 얼마나 줄어들까?
2. 건설사가 제대로 환매할 수 있을까?
3. 금융시장의 금리·심리에 어떤 영향이 있을까?

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